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전세사기 피해자 양도소득세 면제 및 신고 안내

멍뭉이와 냐옹이 2025. 6. 25. 11:23

전세사기특별법(「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」)과 관련된 양도소득세 면제 규정은 현재 명시적으로 법령에 포함되어 있지 않습니다. 그러나 전세사기 피해자가 강제경매로 낙찰받은 주택을 매도할 경우, 양도소득세 계산 시 특례 적용 가능성을 검토할 수 있는 몇 가지 관련 제도가 있습니다. 아래에서 이를 분석하겠습니다.

1. 전세사기 피해자의 양도소득세 면제 가능 여부

전세사기 피해자가 강제경매로 낙찰받은 주택을 매도할 경우, 양도소득세 면제 여부를 검토할 수 있는 몇 가지 관련 제도가 있습니다.

(1) 전세사기 피해자 관련 양도소득세 특례 여부

현행법상 특례 부재: 2025년 6월 기준, 전세사기특별법 또는 소득세법에 전세사기 피해자가 경매로 낙찰받은 주택을 매도할 때 양도소득세를 전액 면제하는 명확한 조항은 없습니다.
1세대 1주택 비과세 가능성: 소득세법 제89조 및 시행령 제154조에 따라 1세대 1주택을 2년 이상 보유하고 양도 시 비과세 가능. 하지만 경매 취득 주택은 보유 기간(2년 미만)이나 거주 요건 미충족으로 적용이 어려울 수 있습니다.
손실 상계 가능성: 양도차익이 없거나 손실이 발생하면 양도소득세 부과 대상이 아닐 수 있습니다.

(2) 양도차익 계산

정보(전세보증금 8,500만원, 낙찰가액 4,035만원, 매도가액 5,600만원)를 바탕으로 양도차익을 계산하면 다음과 같습니다:

취득가액: 낙찰가액 4,035만원 + 취득 필요경비(약 150만원) = 4,185만원
양도가액: 매도가액 5,600만원 - 양도 필요경비(약 80만원) = 5,520만원
양도차익: 5,520만원 - 4,185만원 = 1,335만원

참고: 양도차익 약 1,335만원에 대해 양도소득세가 부과될 수 있으나, 전세사기 피해로 인한 손실(8,500만원 중 미회수 금액)을 상계하거나 감면 대상으로 인정받을지는 세무서 판단에 따릅니다.

(3) 전세사기 피해자 특례 가능성

전세사기 피해자에 대한 명시적 양도소득세 면제는 없으나, 피해자임을 소명하여 세무서와 상담 시 특례 적용 가능성을 문의할 수 있습니다.
HUG의 경·공매 지원 내역 등 추가 증빙으로 피해 상황을 입증 가능.

2. 전세사기 피해자임을 입증하고 양도소득세 신고하는 방법

전세사기피해자결정통지서를 활용하여 세무서에 피해 사실을 입증할 수 있습니다.

(1) 양도소득세 신고 절차

신고 기한: 부동산 매도 후 2개월 이내(예: 2025년 6월 매도 시 8월까지).
신고 방법:
- 홈택스: 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 신고.
- 오프라인: 관할 세무서 방문 또는 우편 제출.
제출 서류:
1. 양도소득세 신고서
2. 부동산 매매계약서(매도가액 5,600만원 증빙)
3. 경매 낙찰 서류(낙찰가액 4,035만원 증빙, 예: 낙찰 결정문)
4. 취득 및 양도 필요경비 영수증(취등록세, 중개수수료 등)
5. 전세사기피해자결정통지서
6. 전세계약서(전세보증금 8,500만원 증빙)
7. 기타: HUG 지원 내역 등